礼炮的声响在空旷的工地上炸开，纸屑被风吹着翻卷了几下，又落回新翻的黄土上。
主持人用标准的庆典腔调念了一通开场白，声音通过音响扩散开来，在空旷的工地上回荡，带着一点嗡嗡的回响。
某位部级的副主任的走上台，对着稿子念，内容无非是“科技创新引领发展”“政企合作共谋新篇”之类。
摄影师们蹲在前方，咔嚓咔嚓地按着快门。
李乐侧过头，看着刘樯东，问了一句，“东哥，你这个方案，预估的就业岗位真能到一万多？”
刘樯东正拍着裤腿上沾的一点灰，闻言抬起头，“差不多。”
“真要细算......一阶段，仓储扩建加上配送网络铺开，直接创造的岗位大概在两千到两千五百个左右。其中仓储这边，燕京、沪海、羊城三个仓储中心，每个需要大概两百到三百人，包括仓管、拣货员、打包员、设备维护这些岗位，加起来七八百人。配送端，一千个配送员，加上运维、调度、客服，又是将近一千二百人，怎么着都得在两千上下。”
“到后面，重点城市211限时达要是落地了，仓储面积扩大到二十万平米，配送站点增加，覆盖城市从三个扩展到六个，再加上二级库房的布局，直接岗位大概能到五千多。”
“如果等全国仓网成型，配送站点上千，供应链和服务体系是扩张重点。那一整套物流体系下来，直接用工不会低于一万，这还没算业务量上去了之后的分班制。”
“那间接的呢？比如包装材料供应商、运输车队、保洁、保安配套这些？”
“间接的就不好算了，”刘樯东摇摇头，“按物流行业的乘数效应，一个直接岗位大概能带动两到三个间接岗位。这么算的话，全部加起来，五万左右。”
“要是加上前端销售、客服、管理和技术支持....五年后，景东的员工....得有两万？”李乐问道。
“差不多，不过前提是业绩符合预期，中间不能出岔子，要不然，有可能就不是两万，而是两个，一个你，一个我，呵呵呵。”
对东哥不怎么冷的笑话，李乐没什么表示，而是沉默了几秒，像是在心里算另一笔账。
“那你打算怎么补这些缺口？”
“基础岗位好办。”刘樯东说，“仓管、理货、打包、配送，这一类，社招为主。现在市场上不缺能干活的人。管理岗和技术岗，挖人加上社招，再结合校招。”
“校招？你这个校招针对的是大学？”
“差不多，”刘樯东说，“物流管理、供应链管理、信息技术这些专业，各大高校都在开。最近招聘，来应聘的本科生，研究生也有不少，愿意从基层干起。无非是薪资和平台能不能留住人。这些专业的学生，作为储备干部来培养。”
李乐听完，笑了一下。
刘樯东瞧见李乐这“我有一个想法”表情，“咋？”
“不咋，我是觉得，校招，其实你可以多考虑大专、职高、技校这种学校。有些岗位，你像客服和仓储、调度、配送这种最基础的，用不着那么高学历的人，反而是技校、职高出来的学生，他们对职业发展的期望值没那么高，你给他一个稳定的工作和合理的收入，他能干很久。”
“你.....什么意思？又想干啥？”
“我最近在一家职高实习。”
“实习？”
“昂，为了毕业论文的田野调查。”
作为同为社会学专业出身的东哥倒是一点就透，笑道，“什么选题，能让你把田野放到职高去？”
“就是吧......”李乐简单地说了几句在189看到的情况。
“你是想干嘛？”刘樯东听完，问道，“社会责任？现在说这话还有些早吧。”
“也不早了，”李乐说，“按景东的扩张速度，以后指不定得有个十几万、几十万的员工。这里面大部分都是最基础的岗位，你觉得这些人，还能都是大学生？你不说了么，凡事预则立，不预则废。”
刘樯东愣了一下，随即反应过来，忍不住笑道，“嘿，你在这儿等着我呢。”
李乐摇摇头，“其实说真的，什么社会责任，都有些虚，倒真不如琢磨琢磨，怎么培养自己的员工。”
“自己的？”
“景东现在最缺的是什么？”李乐问，“钱、技术、理念、模式？”
“其实相比较，这些都不难，难的是人，是匹配战略且愿意跟着你一起干的人，以及能产出卓越结果的?人才机制。这些人从哪里来？你不能总指望从社会上招一批人，培训两天，打打鸡汤，那不可能，也不现实。这就需要一个稳定的人才人力的供给渠道。”
“而景东的模式，注定了这个组织构成里，绝大部分是一线基础岗位的员工。”
刘樯东想了想，点了点头。
“我这两天在那个职高里，观察到一些东西。”李乐说，“你说他们是不是外人印象里的样子？我只能说，大部分是，甚至有一小部分更加恶劣。”
“但外人往往只看到了表象，更深层的原因，是没有人告诉他们，以后的路，有什么方向可以走。”
“所以我在想，如果能有人在学校技能培养缺位、对未来的概念模糊时，给他们一个哪怕是暂时的、相对清晰简单的路径会怎么样？”
“你想招人的时候，向职高、技校倾斜？”刘樯东问。
“不是倾斜，而是增加一个人力选择的途径，或者说，长久的机制。”
李乐看到台上又换了一个什么司长，抬手跟着鼓掌。等放下手，歪头对刘樯东说道，“现在物流体系怎么建、怎么扩，你都做了五年规划。就像我说的，大部分都是基层基础的岗位。那些技校出来的孩子，本身就没把自己定位成白领。你给他们一份稳定的工作、合理的薪资、有清晰的路径，他们会认。你要是能把他们培养成自己的员工，他们将来就是你最稳定的队伍和人才储备。”
刘樯东没有反驳，手指在膝盖上划拉着，“你说的这些，倒是实在。可你知道，那些学校，教的东西，很多时候跟不上行业的需求。我要是招进来，还得重新培训。”
“那你现在的校招的大学生，进来就不用培训了？”
刘樯东被这句话堵了一下，张了张嘴，又闭上，最后倒是笑了一声，“你这句话倒是没法接。”
李乐也笑，“我大爷不是说把谁一棒子打死，高校要招，职高、技校、大专也要招。基层的活儿，用基层的人。”
“你把课程标准和企业的实际需求对接一下，定向培养一批人出来，直接从学校到仓库到配送站。他们可能一开始不是最优秀的，但他们是你自己养的兵。”
刘樯东听到“自己养的兵”这四个字，神情微微动了一下，“你是说校企合作？”
李乐回道，“差不多。比如，你在哪几个城市有仓储中心，附近就有职高技校。你跟学校签一个定向班，从一年级开始，每年输送一定数量的学生去实习，实习期结束考核合格的直接留用。”
“这个班的教学内容，景东可以介入，用公司的岗位标准来制定课程，用师傅来带实训，教材也可以按照公司的流程来编。”
“这样一来，学生毕业的时候，他已经知道你的操作系统怎么用、你的仓库布局怎么走、你的配送流程怎么跑。你招进来，不用从头教，他也不会觉得你给的活跟他学的东西无关。两边都省事，两边都有预期。”
“等将来你再扩张的时候，你不用满世界招人，人就在那里等着。你说这是社会责任也行，说这是提前卡位的人力储备也行。”
等李乐说完，刘樯东咂咂嘴，像是在琢磨话里的味道，“这个想法，倒是有点意思。”
“怎么样？”
“我也有些想过，但一直没这么系统。主要是觉得，时机还不成熟，公司还在起步阶段，顾不上这些。”
“时机这个东西，永远不会有完全成熟的时候。景东现在虽然规模不大，但扩张速度快。未雨绸缪。”
刘樯东没有急着表态。他靠在椅背上，目光落在远处那片刚刚平整过的土地上，像是在想象几年之后，那里会矗立起什么样的建筑，会有多少人在里面忙碌。
过了一会儿，他忽然笑了一下。
“你这一套一套的，是在那个职高里总结出来的？”
“算是吧，”李乐说，“理论和实践相结合。”
“听起来倒是不复杂，但执行起来，肯定有不少细节要打磨。”
“细节可以慢慢完善。”
“你倒是热心。”
“我不是热心，我是觉得，这件事对景东有好处，而且，那些孩子，也确实需要一个更好的出路。”
“行，我琢磨琢磨。那你觉得，这样的人，能留多久？”
“留多久，看你给的路有多长。你要是把他们当成临时工来用，他们就是临时工。你要是能把他们当成能养十年、二十年的兵来用，他们就是你的兵。”
“不能是兄弟？”
“拉倒吧，你家就你一个儿，哪来的兄弟？”
。。。。。。
挖个坑，埋个土，念个一二三四五，然后过个两三年，一座大楼一道大桥一条公路，就从地里长出来了。似乎进入零零年之后，国内的基建就是这么简单。
但真正复杂的，是那些见不到的地方。
之前说长铁精工从国镁勾兑了这块地之后，一直因为在燕京盖房的流程复杂，到了现在才动工。而这只是一个原因。
另一个，是在长安那边，有些人心里是犯嘀咕的。
长铁精工是长安为数不多的民营科技上市企业，多年来的标杆和政绩体现，市里省里都当宝贝捧着，上级领导，同级友好来陕省，到长安，都是当做参观考察的门脸的。
可说要到燕京建科创中心，消息传出去，难免有人多想，是不是对长安不满意？是不是想把根挪走？是不是觉得额们滴羊肉泡馍太贵咧？
陆桐自然得把这层意思消解掉。
先私下找了省里分管的二把手，把话说得很透，长铁精工的根在长安，魂在三秦，到燕京盖房子，只是企业发展大战略里的一步，重点是市场拓展和高端人才引进，不是搬家，更不是离心。
二把手听完，没说好也没说不好，只是端着茶杯，慢悠悠地问了一句，“那你们在长安，还有什么打算？”
陆桐听懂了这句话背后的潜台词，想去可以，但得给家里人一个交代，堵住一些嘴。
于是长铁精工与长安签了一份远景投资协议，未来五年，在长安高新区投资五十亿元，新建一个占地六百亩的生产研发基地，涵盖下一代工业机器人生产线和智能安防系统研发中心。然后，又把燕京盖楼的活儿交给了省建工。
五十亿，六百亩，加上省建工拿了工程，上面的态度立刻变了。
省里很高兴，有关领导给了批复和指示。市里更高兴，土地出让金打了折扣，税收上有了减免期，甚至连配套道路和管网，都由财政出资先行修建。
毕竟这六百亩地一旦投产，意味着几千个就业岗位，意味着Gdp的增长，意味着某些人的“成绩单”上又多了一笔浓墨重彩。
至于燕京这边，态度同样积极。
长铁精工是国内安防监控和工业机器人领域的龙头企业，技术含量高，产业链带动能力强，自然就成了招商引资的重点对象。
科创中心落户望京，不仅能带来税收和就业，还能提升区域的科技含金量，对于正在打造“科技商务区”的望京来说，是一块不错的拼图。
虽然程序多了些，但审批走得却顺畅。
规划部门主动上门服务，环保部门加快了环评程序，就连“安全”口的审查都比正常利索不少。
项目刚有眉目，就有几家银行上了门，态度热情，利率给到了基准下浮，贷款额度也比预期宽松，李乐那十五亩地上的大楼，也跟着上了回便车。
银行的热情不是因为长铁精工的名气，而是因为这个项目背后有背书。
就像今天，领导致辞，拿个铲子摆个造型，然后坐车走人，看似匆匆而过，其实已经完成了他们的任务。
不是来帮你挖土的，是来告诉所有人，这个项目，我们知道，我们同意，我们支持。
你们该批的批，该贷的贷，该干的干，别卡着，有些人，别惦记着。
仪式结束后，宾客们三三两两地散去。
领导们簇拥着上了车，车队鱼贯而出。记者们收拾器材，扛着摄像机和三脚架往采访车的方向走，有几个还在低头翻看相机里的照片，确认有没有拍到领导的正脸。
彩旗还在风里飘着，礼炮的硝烟味渐渐散尽，只剩下满地彩色的纸屑，被风吹着在地上打着旋儿。
陆桐送走了经信委的一个主任，然后转过身，朝工地东侧的五牌一图走去。
李乐正站在那块巨大的效果图前面，手里捏着一个绿豆酥，嘴里一边冒着渣渣，一边指着跟刘樯东说话。
“……你那楼，往这个双齿轮大楼边上这么一搁，像什么？像西装革履的绅士边上站了个没睡醒的保安。”
“我还是那句话，能遮风挡雨就成，要那么好看干什么。”
“这话说的，你娶媳妇儿光看能不能生娃？”
“生娃是硬指标，好看是锦上添花。我现在连锦都没有，要什么花。”
“得了吧，你这就是典型的实用主义者的自我安慰。哇嘎理工，建筑首先是艺术，其次才是商品，残次的叫能用.....”
“你先把嘴里的渣子舔干净再跟我谈艺术。”
李乐一愣，低头一看，胸前的衣服上果然落了一层绿豆酥的碎屑，连忙用手掸了掸，又把嘴角的渣子舔了舔，余光瞥见陆桐走过来，忙招呼道：“陆叔，那边都走完了？”
陆桐点点头，走到两人身边，也抬头看了看那块效果图，“要走的都走了，没走的先去省驻京办了，晚上再继续交流。”
他看了一眼李乐手里，“诶，你这，看着有些眼熟。”
东哥鄙视一眼，解释，“那边供桌上的，刚问人家收不收，人说收，他就拿了。”
“上过供的你也吃？”
“上过供的又不是不能吃。”李乐理直气壮，“三牲五果，敬的是天地鬼神，又不是下了毒。再说了，这么好的绿豆酥，搁那儿摆一天，最后还不是便宜了小家巧？还不如让我吃了，正饿着呢。”
陆桐知道李乐打小就生冷不忌的，摇了摇头，也不再多说，伸手指了指效果图上那两栋相邻的建筑，“怎么样？”
“您这两栋楼肯定没问题。”李乐先肯定了陆桐的“齿轮”，然后指了指旁边那栋银灰色的长方体，“他那块儿.....”他朝刘樯东努了努嘴，“他没审美。”
刘樯东面无表情地回了一句，“实用。”
陆桐笑道，“各有各的好，功能不同，设计理念自然也不同。齿轮大厦要的是标志性，代表长铁精工的形象，景东这边要的是实用性，满足当前的办公的需求。两栋楼放在一起，一高一矮，一曲一直，反倒有对比，有层次，不算难看。”
李乐啧了一声，“陆叔，您倒是会圆，明明是俩不搭调的东西，到您嘴里就成了和谐共生。”
“这不叫圆，这叫实事求是。”陆桐笑了笑，然后话锋一转，“行了，不说这个了。工期方面，你们心里有数没有？”
三人便站在效果图前，聊起了大楼的建设安排。
“桩基工程十一月中旬进场，年前把基坑支护做完，明年三月主体结构出正负零，年底封顶。后年六月竣工验收，九月正式投入使用。整个周期，两年左右......”
刘樯东算了算，“那我们景东这边呢？”
“你们那块地跟我们同步开工，但你们的楼结构简单，主体工期应该能压缩到一年半左右。”陆桐说，“如果一切顺利，后年年中你们就能开始内装了。”
“装修.....”
“装修另算，你们自己找设计公司，自己定方案，不过，如果需要，我可以介绍几家靠谱的装修公司给你们，价格公道，活儿也细致。”
“装修找曹尚啊。”李乐把最后一口绿豆酥塞嘴里，唔噜了一句。
“能先不给钱不？”
“你脸大，你去说。”
“也行。”
“噫~~~~~诶，陆叔，资金安排呢？银行的贷款什么时候能到位？”
“第一批已经批下来了。”陆桐说，“工商那边，六个亿的授信额度，首期三个亿，下周就能到账。”
“利息呢？”
“基准下浮五个点。这个条件，在燕京算是相当不错了。”
李乐咂咂嘴，“银行对您是真大方。”
“不是对我大方，是对这个项目大方。”陆桐纠正道，“有政府的背书，有银行的信用评估，这个项目本身的资质就过硬。我只是恰好站在了这个位置上。”
“那我那块地的钱呢？”
“一样，等楼盖好了，你再跟景东结算租金，用租金来还贷。”
刘樯东在旁边听着，忽然插了一句，“那我们的租金怎么定？”
“按市场价。”李乐说，“你放心，我不会宰你的。自家人的生意，总不能让你吃亏，再说了，等景东做大了，这栋楼指定不够你用的，到时候你还得扩容。”
“那就等做大了再说。”刘樯东不为所动。
“工程那边怎么说，陆叔？”李乐又问。
“省建工那边，我跟老胡打过招呼了，他答应派个有经验的项目经理过来盯着。”
“老胡？”
“省建工的副总，胡长庆。以前在长安干过好几个大项目，经验足，人也稳当。”
“那就行。”李乐点了点头，看向刘樯东，“这边的事，交给你了啊。”
“你又当撒手没？”
“我现在只管点头yes摇头no.....”
“tui！！”
陆桐看着两人拌嘴，笑了笑，“等建成了，你选哪边当办公室？按国镁黄总的办公室的标准给你装一间？”
“我可没那爱好。长乐教育和万安能源的两间办公室，现在里面都长蘑菇了。我一年到头也去不了几回，要那干嘛，浪费钱。倒是东哥，”李乐话锋一转，指了指刘樯东，“他得有个像样的办公室。最起码得有个两三百平，里面能骑自行车的那种。”
刘樯东愣了一下，“我为什么要骑自行车？”
“不是为了骑自行车，是为了显得大，你想啊，客户到你办公室一看，嚯，这办公室大得能骑自行车，那对你的实力立刻就有了直观的认识。这叫视觉营销。”
刘樯东面无表情地看着他，“你四不四觉得我傻？”
“不傻，就是审美差点。”
陆桐在旁边一扯李乐，“行了行了，别贫了。走吧，去驻京办，约的人，这会儿就到了。”
“哦。”
。。。。。。
今天把东哥拉出来，不光是为了这场奠基仪式，还有一个目的，是见，或者面试一个人。
之前李乐一直想整合富乐系旗下的各家关联公司的工业和物流地产项目，统一归口管理。
分别找几个人谈了，各家公司也乐得把这牵扯精力的东西交出去，算是统一了意见。只不过吴爱军姚小蝶他们能力不够，经验不足，担不起这块儿，也一直没找到合适的领头的人，就拖到了现在。
正好，前几天，陆桐打电话来，告诉李乐奠基典礼安排的时候，给介绍了一个人，一个女人。
“四十三岁，同大建筑系毕业，在中建系统干了十几年，从绘图员一直干到项目经理，后来又转到中建地产，做过工程部经理、总经理助理，还干过销售部副经理、经理。履历很完整，从设计到施工到销售到管理，全都走过一遍。”陆桐电话里说。
“那您觉得，这个人合适？”李乐问。
“合不合适，你得自己看。”陆桐说，“我只负责牵线，不负责担保。人是中建出来的，专业能力没问题，但能不能跟你合得来，能不能适应你那些想法，那是你们之间的事。”
“和您啥关系？”
“大学室友的妹妹。”
“结婚了？”
“离了吧，事业型的。”
“长得漂亮不？”
“还成，有那么点儿像龚雪。”
“哦...那阿姨认识不？”
“不认.....滚球！！”
“哈哈哈哈~~~~”
。。。。。。
陕省驻京办在白云观，对外号称白云酒店。门脸不大，但进去之后......嗯，别有那个洞天。
陆桐领着李乐和刘樯东沿着铺着暗红地毯的楼梯上了二楼。
走廊尽头是一间小会议室，门虚掩着，里头透出灯光。
推门进去的时候，一个女人正站在窗边，看着楼下路边落尽了叶子的梧桐。
听见门响，转过身来。
李乐第一眼看过去，想起的不是“企业高管”，而是某种更朴素的东西。
站在那儿，脊背挺直，但那种挺直里没有紧绷，像是一株被风吹过太多次、已经学会了怎么迎着风站的树。
一件米白色的羊绒衫，外面罩了件深灰色西装外套，露出一截腕子和一块表盘简洁的钢带手表。
短发齐耳，发梢微微内扣，脸上没什么妆，干净得能看见颧骨上几粒淡褐色的雀斑。
鼻梁挺直，嘴唇微抿，眉眼之间给人一种很舒服的端正感。整个人给人的第一印象是干净、利落、可靠。
那双眼睛迎上来，先落在陆桐身上，点头致意，然后往旁边移了移，与刘樯东目光相交，最后停在李乐脸上。
目光里有打量，像是看一件东西，先看轮廓，再看质地，最后才看细节。
李乐能感觉到她在他脸上停顿的时间，比看刘樯东长了那么半秒，兴许是因为他比刘樯东年轻得多，也许是因为他那颗圆寸脑袋在一屋子里显得有些扎眼。
“陈荔。”陆桐侧过身，做了个介绍的手势，“这位是李乐，我跟你说过的。”
“李总，你好。”
“陈....总，你好。”李乐脑子里转了一圈儿，想了几个称呼，最后伸出手，“叫名字就成。”
陈荔笑了笑，松开手，又转向刘樯东，“刘总，久仰。”
刘樯东也握了握，“陈总客气。”
“行了，都不是外人，坐吧，坐。”陆桐招呼着，几人窗边围着茶几的沙发坐了。
茶几中央摆着一盆文竹，在暖气房里长得郁郁葱葱，细碎的叶片在灯光下泛着一层油绿的光。
李乐挑了一头的单人沙发，和陈荔对面，刘樯东和陆桐挨着，陈荔坐到了另一单人沙发上，随手把带来的一个深蓝色文件夹放在桌上，手指轻轻按住封面。
会议室里安静了几秒钟。
陆桐先开了口，“李乐，你把你那个想法，先跟陈荔说说。”
李乐点点头，依照上辈子在城投的经历，陈荔的履历，放在地产行业里，算得上是科班出身、实战经验丰富的中坚力量。
中建系统出来的项目经理，基本功都很扎实，尤其是在大型项目的管控上，有一套成熟的方法论。
但问题是，她要面对的不是传统的房地产开发，而是工业地产和物流地产。这两者之间的差异，不是简单的业态切换，而是整个思维方式的转变。
住宅地产看的是地段和流速，商业地产看的是人流和租金，工业地产看的是产业配套和物流效率。不同的业态，有不同的评价体系和盈利模式。
就是不知道，陈荔是怎么理解的。
李乐决定先探探底。
“陈总，”他说，“我这边的情况，陆叔大概跟你讲了。我想搭一个班子，专门做工业地产和物流地产，服务对象是我自己这边几家公司的需求。”
“万安矿业在陕省、蒙区的矿区和化工加工基地，需要配套的工业厂房和仓储设施，钢铁厂和造船厂......涉及到的重工业园区，而丰禾在全国布局的食品生产基地和冷链物流节点，同样是这一块。还有景东，刘总这边正在铺的全国仓储网络和配送中心......这几条线拧在一起，需求量不小。”
“以前各管各的，谁家有项目谁自己组临时团队，找设计院，找施工方，盯进度，对成本。做完了，团队散了，经验也散了。下回再来，又从头摸一遍。浪费的不只是钱，是时间，是精力，是那些本该用在主营业务上的注意力。”
李乐留意着陈荔的表情。陈荔并没有打断他，也没有急着点头或摇头，她只是安静地听着，右手的指尖在文件夹封面上轻轻点着，节奏均匀，像在给李乐的话打拍子。
“所以我想要一个专业的、独立的、只对内服务的开发运营公司。把各家公司的基建需求整合起来，统一拿地，统一规划设计，统一建设管理，统一资产运营。这家公司不对外接项目，不盖住宅楼，不赚市场差价。”
“它的收入来源是向体系内的公司收取合理的开发管理费和资产运营费。它的价值是降本、提质、增效，是把沉淀在各家公司里的地产资产盘活、管好，让它保值增值，而不是一堆逐年贬值的固定资产。”
他说完了，拿起服务员刚送进来的一杯茶抿了口，等着陈荔的反应。
陈荔的目光从李乐身上移开，落在会议桌中间那盆文竹上，看了几秒，像是在做一个判断，不是判断李乐说的对不对，而是判断这个人说这番话的时候，心里到底有几成是认真的。
然后她打开文件夹，从里面抽出一张纸。
纸面不大，A4的，上面用铅笔画着几条线，像是一个极简的流程图，又像是一个草图。
“李总说的这个架构，我大致理解。”陈荔把那张纸放在桌面上，转向刘樯东。“不过我要确认几个细节，特别是涉及到物流地产这块。”
刘樯东身体微微前倾，把椅子往前拉了拉，“您说。”
“刘总，您计划的仓储网络，主要是自持和租赁两种形式并存，对吧？”
“对。”刘樯东说，“核心城市自建为主，比如燕京、沪海、羊城这几个重点仓，打算逐步转为自持。其他城市以租赁为主，未来根据业务量和当地政策，再考虑是否自建。”
“那您对的仓储面积的增长预期，大概是什么量级？”
刘樯东想了想，“按我们目前的业务增速，每年新增仓储面积至少需要十五到二十万平方米。这个数字会根据销售规模的扩张而调整，但方向是确定的，仓储能力必须跑在订单量前面。”
“十五到二十万。”陈荔重复了一遍这个数字，然后问，“您有没有做过具体的物流成本核算，比如，自持仓储和租赁仓储，在全生命周期成本上的差异？”
刘樯东微微一怔，那神情不是被问住，而是一种“你问到了我正在琢磨的事”的意外。
“我算过一个大数，但还没做特别精细的模型。”他说，“自持的优势主要在于长期租金锁定、资产增值和运营稳定性。劣势就是前期投入大，占用资金多。”
“而且，”陈荔接过话头，“工业地产和物流地产的估值逻辑，跟住宅地产不一样。住宅看的是销售去化，工业物流看的是租金回报率、租户稳定性和土地升值空间。”
“不同类型的仓库，比如普通干货仓、冷链仓、危险品仓，它们的建设成本、运营成本、租金回报率，差异非常大。”
她一边说，一边用笔在面前的稿纸上写了几行字。字迹不大，但工整，像是常年画施工图的人留下的习惯。
“如果把几个主要城市的不同仓储类型，做一个加权平均的回报率模型，再结合土地使用年限和租金上涨预期，可以大致算出每种情况下自持和租赁的盈亏平衡点。”
“冷链仓和普通仓的差异，我倒是还没算透。”刘樯东实话实说，“冷链业务这部分的需求，可能比我们原先预估的要高出不少。”
“冷链仓的建设标准，比普通仓高。”陈荔说，“主要是地坪的保温层厚度、制冷系统的配置、库内温度和湿度的控制精度。这些都会影响土建成本和设备选型。”
李乐坐在旁边，听着这两个人的对话，忽然觉得有点意思。
他之前跟刘樯东聊物流体系建设的时候，更多是聊战略方向和业务逻辑，聊“我们要做到什么”和“为什么能做到”。
但陈荔问的是“怎么做”和“要花多少钱”。这是两种不同的语言体系，但它们正在这座安静的会议室里，慢慢找到彼此的交集。
陆桐一直没有说话，他坐在桌首的位置，偶尔端起茶杯喝一口，目光在几个人之间来回移动，像一个在看棋手落子的人。
“陈总，”李乐开口了，“我插一句。你刚才说的那个回报率模型，有没有考虑过土地性质的问题？”
陈荔的笔尖停了一下，然后她抬起头，看着李乐的目光里多了一点他之前没看到的东西，那是一种熟悉，一种同业的熟悉。
“这块确实是关键。”她说，“工业用地和仓储用地的出让年限、容积率限制、配套比例都不一样。有些城市对工业用地上建设办公配套的比例有严格限制，有些则在特定园区里放宽了条件。这些差异，会直接影响项目的财务模型。”
她翻开文件夹，从里面抽出另一张纸。
这张纸是打印的，上面是一张表格，列着几个城市名和一些数字。
“这是我根据公开资料整理的几个主要城市工业用地价格、仓储租金水平和相关政策条款，数据不算完整，但大体脉络能看出来。”
陆桐这时终于放下了茶杯，往前倾了倾身体，目光落在陈荔递出来的那张纸上。“陈荔，你这份表格，做得挺细。”
“习惯了。”陈荔说的像是理所应当，“做项目之前，总得先把地价和租金摸清楚。不然方案做出来，不是算不过账，就是报批过不了关。”
李乐接过那张表格扫了一眼。字迹清晰，数据翔实，甚至在一些数据后面用铅笔标注了“待核实”三个字。
他忽然想起上辈子在城投公司时，办公室里那些用红蓝铅笔在图纸上做满批注的老工程师。
那种人身上有一种共通的气质，不急着说话，但一开口，事就落在实处。
刘樯东也凑过来看了那张表格，看了一会儿，忽然指着一行数据，“这个租金涨幅，是按年均百分之四算的？”
“保守估计。”陈荔说，“如果考虑近两年城市化进程的加速和物流需求的增长，实际涨幅可能会更高。但做财务模型的时候，我习惯先按保守值来算，避免过于乐观。”
“那如果实际涨幅低于百分之四呢？”
“那就说明经济基本面出了问题。到时候，仓储租金的下行压力，不是一家企业能扛住的。这种情况，只能调整租约结构和成本控制策略，比如跟租户签长期租约锁定价格，或者考虑将部分仓储空间转为自用。”
“自用？”刘樯东抓住了这个词。
“如果景东的仓储需求增长达到一定程度，自有仓的自用比例会逐步提高。”陈荔不紧不慢，“届时，租金波动的影响就会被内部消化一部分。这个平衡点，需要根据业务增长速度来测算。”
刘樯东听完，沉默了片刻。
那个“平衡点”的提法，显然击中了他一直在琢磨的一个念头，一个他自己也还没完全理清、但已经感觉到应该存在的那个位置。
陈荔像是看出了他的走神，没有追问，只是把手边那张表格推到桌子中间，做了个“你看完再说”的手势。
李乐坐在旁边，忽然觉得这个对话开始有了某种他自己也没预料到的走向。他原本的打算，是让陈荔大体了解情况、表达意愿、初步确认双方有合作基础，就算今天没白来。但眼下这场对话的深度和节奏，都已经超出了“初步接触”的范畴。
“陈总，”李乐说道，话题有些生硬的转了个弯，“您在中建干了这么多年，经手的项目应该不少吧？”
“大大小小，加起来有二十几个。”陈荔没有罗列项目名称，也没有强调自己的业绩，只是给了一个数字。
“都做过哪些类型的？”
“住宅、商业综合体、写字楼，都做过。工业园区的项目，也参与过几个。”
李乐眉毛一挑，“哦？有什么？”
“早期是姑苏工业园区和坡县合作项目，我当时在工程部，负责其中一个标段的施工管理。另一个是汉昌光谷的生物医药园，我做的是项目副经理，负责整体协调。”
李乐点了点头，心里的评价又高了几分。这两个，都是国内较早开始探索产业地产模式的项目，能参与其中，说明她对工业地产并不是完全陌生。
“还有么？”
“后期还做过两个，一个在津门的出口冷链物流园，占地大概两百亩，规划了六万平米的冷库和两万平米的配套办公。甲方是一家做水产品进出口的企业，想自建冷链仓储体系，减少对外部冷库的依赖，降低长期物流成本。”
“另一个是在沪海周边的工业地产项目，性质类似，但品类不同。那个项目是给一家商超企业做区域分拨中心，主要处理日用品的仓储和配送，面积更大，布局更规整，但对地面承重、装卸平台的数量和高度都有具体要求。”
“那您觉得，”李乐换了一个坐姿，身体微微前倾，“住宅地产和工业地产，最大的区别是什么？”
陈荔沉默了几秒钟，像是在整理思路，然后才开口，语速不快不慢，每一句话都像是经过斟酌的：
“最大的区别，是价值的来源不同。”
“住宅地产的价值，来源于土地的位置和居住的属性。你拿下一块好地，盖出好房子，就能卖出好价钱。它的价值兑现，是一次性的——房子卖出去，钱就回来了。”
“工业地产不一样。工业地产的价值，来源于产业的集聚和运营的效率。你拿下一块地，盖出厂房或者仓库，但它本身并不值钱，值钱的是在里面运转的产业和物流。它的价值兑现，是持续性的——租金、服务、增值，每一项都需要长期的运营和维护。”
“所以，做住宅地产，核心能力是拿地和营销。做工业地产，核心能力是规划和运营。”
她说到这里，停顿了一下，看了李乐一眼，像是在确认自己的理解是否正确。
李乐没有表态，只是示意她继续。
陈荔便接着说下去，“另外，两者的客户群体也不同。住宅地产的客户是个人，决策链条短，感性因素占比大。”
“工业地产的客户是企业，决策链条长，理性因素占比大。企业客户关心的不是房子好不好看，而是能不能帮他们降低成本、提高效率。”
“所以，做工业地产，不能把自己当成开发商，要把自己当成产业的服务商。你的产品不是房子，是产业生态。”
这句话说完，会议室里再次安静了几秒钟。
李乐靠在椅背上，看着陈荔，目光里带着一丝审视，也带着一丝确认之后的欣赏。
“产业的服务商。”他重复了一遍这个词，然后笑了笑，“这个说法，很有意思。”
心里已经有了几分底。
这个陈荔，不仅懂工程，还懂产业逻辑，更难能可贵的是，她能把自己的经验提炼成方法论，而不是停留在“我以前做过什么”的层面。
他决定再深入一点。
“陈姐，假如现在让你来负责一个物流园区的项目，从拿地到交付运营，你会怎么推进？”
陈荔没有急着回答。她端起茶杯喝了一口，放下，然后才开口，语速比刚才稍快了一些，就像这个问题进入了她的领域。
“我会分成四个阶段来推进。”
“第一阶段，是定位和选址。这个阶段的核心，是搞清楚三个问题：这个园区要服务谁？要覆盖多大的范围？要具备什么样的功能？”
“就像，服务电商平台的物流园区，那就要靠近城市边缘，交通便利，最好是高速公路出入口附近，同时要有足够的扩展空间，因为电商的订单增长很快，仓储面积的需求会不断膨胀.....制造业的物流园区，那就要靠近产业集聚区.......靠近消费市场，因为冷链产品的配送半径有限。”
“定位清楚了，选址才有依据。”
李乐看东哥一眼，东哥点了点头，便又示意她继续。
“第二阶段，是设计和规划。这个阶段的核心，是标准化和灵活性之间的平衡。”陈荔继续道，“物流园区的建筑设计，跟写字楼和商场不一样。它不需要好看的外立面，不需要豪华的大堂，它需要的是实用的空间布局和高效的动线设计。”
“......地面的承重能力要达到每平米三吨以上，才能承受重型叉车的作业.....还要预留一定的弹性空间。因为客户的需可能会变.....如果设计的时候没有考虑到这种可能性，后期改造的成本会非常高。”
“第三阶段，是建设和招商。这两个环节不能割裂，要同步推进。”
“在建设阶段就开始接触潜在客户，了解他们的需求，甚至可以根据客户的需求来调整设计方案。比如，如果有一个大客户需要一万平米的恒温仓库，那你在设计的时候就要提前考虑恒温设备的安装位置和电力负荷....定制化.....能大大提高后期的出租率和客户满意度。”
“第四阶段，是运营和服务......物流园区的运营，远比收房租要复杂。你要提供物业管理、安保服务、设备维护、能源管理，甚至还要帮客户对接物流资源和金融服务。”
“一个好的运营团队，能让园区的租金水平比周边高出百分之十到百分之二十，同时还能保持较低的客户流失率.....物流地产的核心竞争力，不在于你能盖出多好的房子，而在于你能不能提供一个让客户离不开的运营服务体系。”
陈荔说完，端起茶杯喝了一口，然后放下，目光平静地看着李乐，像是在等待他的评判。
李乐靠在椅背上，手指在桌沿上轻轻敲了两下，像是在消化刚才听到的内容。
然后，他转头看向刘樯东：“东哥，你觉得呢？”
刘樯东沉默了片刻，“陈姐，我问一个比较具体的问题。”
“请说。”
“假如现在有一个项目，要在燕京、沪海、羊城三个城市建设仓储中心，总面积七万平米，总投资四个亿，要求在一年半之内全部建成投入使用。你会怎么做？”
陈荔没有立刻回答。她低下头，手指在桌面上轻轻画了几个圈，像是在心里做着快速的推算。
然后，她抬起头，给出了一个清晰的回答。
“我会采用标准化设计+区域化施工的模式。”
“首先，三个仓储中心的功能需求是相似的，所以可以采用统一的设计标准。这样能节省设计时间，同时也能通过批量采购来降低设备成本。”
“其次，施工方面，不建议找一家总包单位同时负责三个项目。因为三个城市距离远，协调成本高，出了问题也很难及时响应。更好的做法是，在每个城市分别招标当地的施工单位，由我们派出项目管理团队进行统一协调和管理。”
“三个项目并行推进，能大大缩短整体的建设周期。”
“至于资金安排，我会建议采用分期投入、滚动开发的模式。先启动一个城市的项目，用这个项目的资产去撬动银行贷款，然后用贷款去启动第二个城市的项目，以此类推。这样能最大限度地降低资金压力。”
李乐听完，又问了一个问题，“那你觉得，这个项目最大的风险是什么？”
陈荔几乎没有犹豫，脱口而出，“工期风险。”
“怎么说？”
“因为物流仓储项目的核心指标，是投入使用的时间。早一天投入使用，就能早一天产生效益。如果工期延误，不仅会增加建设成本，还会影响客户的入驻计划，甚至可能导致客户流失。”
“所以，在项目管理上，我会把工期控制放在第一位。质量可以慢慢优化，成本可以逐步控制，但工期一旦延误，后面所有的计划都会被打破。”
李乐听完，转过头，看了陆桐一眼。
陆桐正端着茶杯喝茶，对上他的目光，只是微微一笑，没有说话。
李乐又转回来，看着陈荔，“陈姐，您在中建干了这么多年，为什么会想到要出来？”
“因为我想做一些真正属于自己的东西。在中建，我是一个很好的执行者，能把上面交代的任务完成得很好。但我始终觉得自己是在给别人盖房子，而不是在创造什么东西。”
“我想做的是，从零开始，把一个项目从概念变成现实，看着它一点点生长起来，看着它在运转中产生价值。那种成就感，跟在别人的框架里做事，是不一样的。”
“我知道这个想法可能有些理想主义，但这是我真实的想法。”
李乐听着，忽然笑了。
“理想主义不是坏事。”他说，“怕就怕，既没有理想，又没有能力。”
他站起来，朝陈荔伸出手，“陈总，有兴趣加入我们这个有理想的团队么？”
。。。。。。
陈荔走了。
刘樯东看向李乐，“不再找其他人见见了？”
“不用。”李乐的回答很干脆。
陆桐在旁边听着，有些好奇地问了一句：“你就这么看好她？”
李乐笑了笑。
他心说：我能告诉你，上辈子虽然没跟她打过交道，但最后能执掌央企千亿级别地产项目、还平安落地的“地产女王”，陈荔陈董的赫赫威名，我还是听过的吗？
当然不能。
所以他换了一个说法，“直觉。”
“直觉？”东哥有些不信，“你就凭直觉定一个人？”
“不是单纯的直觉。是直觉加判断。她的履历、她的专业能力、她对产业的理解、她回答问题时的逻辑和条理，都证明了她是一个靠谱的人。至于其他的，性格合不合、价值观一不一致，这些东西，面试是看不出来的，只能在工作中慢慢磨合。”
“既然早晚都要磨合，那不如早点开始。”
陆桐听完，笑了笑，“你这个逻辑，倒也有道理。”
刘樯东在旁边插了一句，“那接下来怎么办？”
“接下来，就是让她开始搭班子。”李乐说，“公司的注册、股权的分配、章程的起草，这些事情都要尽快推进。”
“股权怎么分？”刘樯东问。
“我初步的想法是，由万安矿业、丰禾食品、景东物流三家作为发起股东，按出资比例持股。具体的比例，要根据各家未来的业务需求和出资能力来确定。”
“陈荔呢？她要不要持股？”
“要。”李乐说，“她是操盘手，没有股权，就没有主人翁意识。我打算给她一定的期权，分五年解锁。这样既能激励她好好干，也能绑定她的长期利益。”
刘樯东没有再追问。
陆桐在旁边听着，忽然感慨了一句，“你们这帮年轻人，做事是真快。上午奠基，下午见人，晚上就能把公司的框架定下来。我是老了，看你们这么搞，还真有点不适应。”
李乐嘴角翘起，“陆叔，您哪老了？就......刚才，就这位陈总，看您的眼神，欧呦哟......啧啧啧.....”
“嘿，伲个碎怂娃，拿伲叔花搅，找打！！”
“啊~~~~东哥，救额~~~~~”
“陆叔，我帮你摁住他....”
（昨天凯恩和蒂莱曼斯救了成千上万的人，今天贡萨洛又救了成千上万的人，明天是谁？）